4)CONTRATO DE PROMESA:
Aquella convención escrita en virtud del cual las partes se obligan a celebrar un contrato de los que la ley no declara ineficaces, dentro de un palzo o condición que fije la época de su celebración, debiendo especificarse el contrato prometido de modo que solo falte la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriben.
Características:
1. Contrato general: regula la promesa de celebrar un contrato, independiente de su naturaleza.
2. De derecho estricto: se debe cumplir los requisitos señalados en la norma.
3. Contrato bilateral.
4. De efecto único: exigir la celebración del contrato prometido, vale decir, se exige una obligación de hacer.
5. Solemne.
6. A titulo gratuito u oneroso.
7. Contrato principal.
8. Contrato de obligación indivisible: la obligación que se genera es la de celebrar un contrato.
9. Genera una Acción de carácter mueble: se genera una obligación de hacer, y éstas se reputan de carácter mueble de acuerdo al art. 581 CC.
10. El objeto es celebrar el contrato prometido, mientras que el objeto de este último será e que corresponde a su naturaleza.
11. Puede referirse a toda clase de contratos. Vale decir, que se aplica a los contratos consensuales, reales y solemnes.[1]
Requisitos:
El art 1554 establece requisitos que son de la naturaleza del contrato, por ello, en caso de omisión, la promesa adolecerá de nulidad absoluta.
1. La promesa debe constar por escrito: se trata de la solemnidad del contrato, elemento indispensable para su existencia. Para ello, es suficiente el instrumento privado, aunque el contrato prometido requiera como solemnidad la escritura publica.[2]
2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaren ineficaces: vale decir, que el contrato prometido no adolezca de vicio de nulidad. Que produzca sus efectos jurídicos, siendo licito, posible y eficaz al momento de suscribirse la promesa. Todo lo anterior está referido a los requisitos de fondo, no de forma, ya que éstos pueden cumplirse al celebrar el contrato prometido, vale decir que no se refiere a las formalidades necesarias para su validez en atención ala calidad de las personas, en atención al cuarto requisito.
3. Que la promesa contenga un plazo o condición que señale la época de la celebración del contrato prometido: no existe por tanto, una promesa pura y simple. Basta que se determine la época en que se debe celebrar el contrato, sin ser necesario indicar un instante preciso para ello. Por otra parte, nada impide que se fije condición[3] y plazo[4] copulativamente, en caso de que la primera falle, opere en su defecto, el segundo.
4. Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban: vale decir, que el contrato de promesa individualice de tal manera que no haya dudas o confusión respecto de su naturaleza al momento de su celebración.
5)CONTRATO DE COMPRAVENTA:
Aquel contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella dice vender, y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio.
Sujetos:
1. Vendedor: aquel de los contratantes que se obliga dar la cosa.
2. Comprador: aquel de los contratantes que se obliga a entregar por esa cosa, cierta cantidad de dinero.
Características:
1. contrato bilateral.
2. Contrato oneroso.
3. Contrato generalmente conmutativo: excepcionalmente el contrato de compraventa puede ser aleatorio, como es el caso de la compraventa de las cosas que no existe, pero que se espera que existan.
4. contrato principal.
5. Contrato generalmente consensual: salvo excepciones legales que exigen el cumplimiento de alguna solemnidad, como el caso de los bienes inmuebles.
6. contrato nominado o típico.
7. Contrato de ejecución instantánea.
8. De titulo traslaticio de dominio.
Elementos:
1. la cosa: se trata del objeto y causa de la obligación que se genera entre los contratantes, de no existir, el contrato adolece de nulidad absoluta.
Requisitos:
a) debe ser comerciables y enajenable: el art 1810 establece que se puede vender todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenación no esté prohibida por la ley.
b) debe ser singular, determinada o determinable: no debe tratarse de una universalidad jurídica ya que no se permiten las transferencias a titulo universal[5]. La determinación, por su parte, debe ser a lo menos, en cuanto a su genero.
c) debe existir o esperarse que exista:
1. si no existe la cosa vendida pero se espera su existencia: el contrato será valido por regla general cuando tenga el carácter condicional, vale decir que la condición se trate de la existencia de la cosa, en tal caso de cumplirse tal, el contrato surte sus efectos; en cambio, si el contrato tiene carácter de aleatorio, vale decir que se trate de la contingencia de que la cosa llegue a existir o no, el contrato de compraventa es valido ya que se vende la suerte.
2. si existe la cosa vendida pero deja de existir al tiempo de celebrarse el contrato: el contrato no nace por falta de objeto. Al contrario, si falta una parte considerable nace un derecho de opción para el comprador, bien puede desistirse o perseverar en el contrato (en este ultimo caso, el vendedor resarce los perjuicios al comprador); si falta una parte que no es considerable, debe celebrarse el contrato.
d) que la cosa vendida no sea del comprador: ya que habría falta de cusa en la obligación de comprador, y adolece de nulidad absoluta el contrato.
La venta de cosa ajena:
La venta de cosa ajena es valida ya que la única obligación que se le impone al vendedor es la de entregar la cosa, cumpliendo los demás requisitos legales. Vale decir, que su obligación es darle la posesión pacifica de la cosa. Efectos:
a) desde la perspectiva del dueño de la cosa: el contrato de compraventa le es inoponible, vale decir, no le afecta. Por ello, tiene su derecho para reivindicar la cosa de manos del comprador mientras éste no la adquiera por Prescripción, en tal caso, el vendedor debe cumplir su obligación de saneamiento de evicción con el comprador. Si el comprador adquirió la cosa por prescripción, el dueño pierde el dominio de la cosa.
b) desde la perspectiva del entre el vendedor y comprador:
1. si no se ha entregado la cosa al comprador, viéndose el vendedor en la imposibilidad de cumplir su obligación, el comprador puede pedir la resolución o cumplimiento del contrato, y en ambos casos, con la indemnización de perjuicios.
2. si el vendedor ha cumplido su obligación con el comprador, sólo permite a este ultimo adquirir la calidad de poseedor (nadie transfiere mas derechos de los que se tienen), pudiendo llegar a ser dueño mediante las reglas de la Prescripción.
3. si el vendedor ha cumplido su obligación con el comprador, pero el dueño ejerce la Acción reivindicatoria, el comprador tiene derecho a citar al vendedor para que comparezca al saneamiento de evicción. Éste no tendrá derecho a que se le restituya el precio por parte del vendedor si sabia que la cosa comprada era ajena o si expresamente tomo sobre sí el peligro de la evicción.
c) ratificación de la venta por el dueño: en este caso, el dueño toma sobre si las obligaciones del vendedor, y el contrato se entiende celebrado entre él y el comprador. Éste ultimo adquiere entonces sus derechos desde el momento en que se celebró el contrato o bien desde el momento de la tradición, no desde el momento de la ratificación por parte del dueño o su mandatario.
d) adquisición posterior del dominio del vendedor: si el vendedor adquiere la calidad de dueño, posterior a la venta de la cosa, la tradición surte sus efectos desde la fecha en que ella se efectuó, y no desde la fecha en que el vendedor llegó a ser dueño.
2. El precio: es el dinero que el comprado se obliga a dar por la cosa. Requisitos:
a) que consista en dinero: ante la imposibilidad del comprador de pagar la suma adeudada, puede convenirse la dacion en pago, o bien la obligación puede ser novada. El pago puede ser en parte dinero y en parte otra cosa. Si la primera vale más, habrá compraventa, de lo contrario, será permuta.
b) que sea real y serio: que se fije de tal manera que se manifieste que el vendedor tiene derecho a exigirlo y el comprador tiene la obligación de pagarlo; no tiene esta característica el precio simulado, irrisorio y ridículo. No es necesario que el precio sea justo, que equivalga al valor de la cosa, salvo en el caso de los inmuebles, de lo contrario opera la lesión enorme en caso de desproporción grave de las prestaciones.
c) que sea determinado o determinable: que se conozca con precisión, se dan las bases para conocerlo. No puede quedar a arbitrio de una de las partes, ya que ambas deben saber al momento de celebrar el contrato a que se obligan. Pero si puede fijarse por un tercero.
- las cosas fungibles se venden a precio de plaza.
- si el contrato abarca dos o mas cosas especificas, ha de fijarse el precio de cada una de ellas.
3. consentimiento: al tratarse de un contrato de carácter consensual, éste se perfecciona con el acuerdo de voluntades de las partes contratantes. Excepcionalmente, la compraventa es solemne[6], vale decir, se requiere de la escritura publica (entre otros) para poder expresar el consentimiento , de lo contrario el contrato adolecerá de nulidad absoluta. Es el caso de:
a) bienes raíces
b) servidumbres
c) censos
d) derechos hereditarios
Sobre que recae:
a) no debe existir error en la identidad, calidad esencial o sustancial de la cosa objeto del contrato.
b) el precio a pagar debe ser el mismo para vendedor y comprador.
c) no debe haber dudas sobre el contrato, de lo contrario habría error esencial u obstáculo.
Los gastos del contrato:
Serán a cargo del vendedor, salvo pacto contrario. En el caso de un inmueble se estipula que los gastos de escritura publica son soportados en partes iguales y los de la inscripción, de cargo del comprador.
La capacidad:
Son capaces para celebrar el contrato todas las personas a quienes la ley no declara inhábiles para celebrarlo; las incapacidades de la compraventa son las siguientes:
a)Incapacidad para comprar y vender:
1. Compraventa entre marido y mujer no separados judicialmente: adolece de nulidad absoluta. Su fundamente es resguardar los intereses de los acreedores del marido o de la mujer, ya que la venta sustrae los bienes del derecho de prenda general. La prohibición se refiere a toda clase de compraventa, por instrumento privado o publico, voluntario o forzada, de bienes muebles o inmuebles, corporales o incorporales, al igual que los celebrados por interposita persona o mandatario. Solo se permite la dacion en pago entre cónyuges por sus obligaciones reciprocas.
2. Compraventa entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad. Se fundamenta en el conflicto de intereses entre ambos. Adolece de nulidad absoluta.
b)Incapacidad para vender:
1. Venta por administradores de establecimientos públicos.
c)Incapacidad para comprar:
1. Prohibición de comprar ciertos bienes que pesa sobre los empleados públicos: vale decir, los que se vendan en su ministerio, sean bienes públicos o particulares. La venta debe realizarse por funcionario publico, en el ejercicio de sus funciones en publica subasta o licitación privada.
2. Prohibición de los jueces, abogados, procuradores y otras personas que se desempeñan en el amito judicial: los bienes deben ser producto de un litigio y estas personas deben haber intervenido en él.
3. Compra de los bienes del pupilo , hecha por sus tutores o curadores:
a) nulidad relativa: no se puede comprar bienes muebles del pupilo por el tutor, curador, su cónyuge sin la autorización de los otros tutora o curadores generales que no estén implicados de la misma manera o por el juez en subsidio.
b) nulidad absoluta: no se puede comprar bienes inmuebles del pupilo o tomarlos en arriendo.
4. Compra por el mandatario, sindico o albacea: El mandatario no puede comprar las cosas que el mandante le ordeno vender ni vender de lo suyo al mandante, lo que éste le haya ordenado comprar, ya sea que el mandatario actúe personalmente o por interposita persona.
Modalidades de la compraventa:
a)modalidades generales:
1. la venta puede ser pura y simple, o
2. bajo condición suspensiva o resolutoria.
3. Puede hacerse a plazo para la entrega de la cosa o del precio.
4. Puede tener por objeto dos o mas cosas alternativas.
b)modalidades especiales:
1. venta al peso, cuenta o medida: aquella que se hace en cantidad:
a) en bloque: aquella venta en la que no es menester pesar, contar o mediar para determinar la cosa vendida o el precio. El deterioro, perdida o mejora pertenece al comprador, aunque todavía no se hayan pesado contado o medida las cosas vendidas. Ejemplo: la cosecha de papas, a $500 el kg.
b) al peso, cuenta o medida: cada vez en que sea necesario pesar, medir o contar para la determinación de la cosa vendido o el precio. Los riesgos de la cosa vendida serán de cargo del comprador solo desde que las cosas hayan sido pesadas, contadas o medidas. Ejemplo: se venden 10 toneladas de trigo a $100 la tonelada.
2. Venta a prueba o al gusto: en este caso se entiende que no hay contrato mientras el comprador no declara que le agrada la cosa de que se trata, y la perdida, deterioro o mejora pertenece entre tanto al vendedor. No requiere estipulación expresa de esta modalidad aquellas cosas que se acostumbran vender de ese modo.[7]
Efectos de la compraventa:
a)obligaciones del vendedor:
1. Entregar la cosa vendida: debe poner la cosa a disposición del comprador conforme a las reglas de la tradición, y si se trata de una especie o cuerpo cierto, debe conservarla hasta la entrega y emplear un debido cuidado hasta que ello ocurra.
Es responsable de los deterioros o de la perdida de la cosa en el tiempo que media entre la celebración del contrato y la entrega, producidos por un hecho o culpa suya. Si se trata de caso fortuito o fuerza, el riego es del comprador.
a) pertenecen al comprador: los frutos naturales producidos pendientes al momento del contrato y los frutos naturales y civiles que produzca la cosa vendida después de celebrado el contrato. Salvo que se haya establecido plazo o condición.
b) los frutos civiles pendientes a la celebración del contrato pertenecen al vendedor.
La venta de una misma cosa a dos o más personas no vinculadas, pero se ha entregado a una solamente, ésta sera preferida; sino, se prefiere a aquella persona a quien se ha entregado primero, o bien, a aquella persona que la compró primero.
La entrega se realiza inmediatamente después de celebrarse el contrato, salvo que el vendedor se halle expuesto a perder el precio (comprador no puede pagar) pudiendo ejercer el derecho legal de retención hasta que el comprador le pague o le asegure un pago suficiente. El lugar de entrega se rige por las normas del pago.
La entrega de predios rústicos[8]:
a) vendido en relación a su cabida: este caso se presenta cuando la superficie del inmueble se expresa en hectáreas o metros cuadrados. La venta se entiende realizada cuando cuando la cabida ha sido determinada en el contrato, ha sido un elemento determinante en su celebración y el precio se ha fijado en relación a ella. Además las partes no deben renuncar a las acciones previstas en el evento que la cabida real sea menor o mayor a lo indicado en el contrato.
1. si la cabida real sea mayor que la declarada en el contrato: cabe distinguir:
(a) el precio que corresponde a la cabida sobrante no excede a la décima parte del precio de la cabida real: el comprador está obligado a aumentar proporcionalmente el precio para pagar el exceso.
(b) si debe pagarse por la cabida sobrante, excede en más de una décima parte el precio de la cabida real: el comprador puede aumentar proporcionalmente el precio o desistirse del contrato (resolución del contrato) con la indemnización de perjuicios, a su arbitrio.
2. Si la cabida real es menor que la cabida declarada: cabe distinguir:
(a) el precio de la cabida que falta no alcanza a la décima parte del precio de la cabida completa: el vendedor está obligado a completar la cabida; si no le fuera posible, o bien el comprador no lo exige, se rebaja proporcionalmente el precio a fin de que el comprador pague lo que efectivamente ha recibido.
(b) el precio de la cabida que falta alcanza a más de la décima parte del precio de la cabida completa: el comprador puede aceptar la disminución del precio o bien, desistirse del contrato y pedir la correspondiente indemnización.
b) vendido como una especie o cuerpo cierto: este caso se presenta cuando la cabida no se expresa en el contrato o bien, las partes mencionan la cabida como un antecedente más, de manera ilustrativa. Vale decir, cuando la cabida es incierta, aunque se exprese en el contrato se vende como especie o cuerpo cierto.
1. la venta se hizo con señalamiento de linderos: el vendedor está obligado a entregar todo el terreno comprendido dentro de ellos, de lo contrario, a la parte que falta si es inferior a la décima parte de a cabida declarada, se rebajara el precio, o bien, si excede a esa décima parte, puede rebajarse el precio o desistirse del contrato el comprador.
2. la venta no se hizo con señalamiento de linderos: no habrá rebaja del precio, cualquiera sea la cabida real.
2. Saneamiento de evicción: el vendedor debe entregar la cosa en condiciones que el comprador pueda gozar de ella tranquila y pacíficamente, a fin de que pueda obtener la utilidad que se propuso al celebrar el contrato. Ante el despojo, perturbación del goce de la cosa o bien defectos de ella, el comprador ejerce la Acción de saneamiento que tiene dos objetos:
a) amparar al comprador en el goce y posesión pacifica de la cosa vendida.
b) reparar los defectos o vicios ocultos de que adolezca la cosa vendida, vale decir, los vicios redhibitorios.
Esta Acción solo se hace exigible cuando se produce un hecho que la haga necesaria, vale decir, derechos que pretenden terceros sobre la cosa por causas anteriores al contratos (“evicción”), y los vicios o defectos ocultos de la cosa (“vicios redhibitorios”).
Concepto de evicción:
Privación del todo o parte de la cosa comprada que sufre el comprador a consecuencia de una sentencia judicial, por causa anterior a la venta.
Características:
a) es una obligación de la naturaleza del contrato, por lo que las partes pueden excluirla o limitar su alcance mediante estipulación expresa.
b) tiene un carácter eventual, puede o no hacerse exigible.
Requisitos:
a) que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa comprada a consecuencia de un derecho que reclame un tercero.
1. evicción total: el dueño de la cosa o un acreedor hipotecario.
2. evicción parcial: el tercero es comunero de la cosa, o tiene un usufructo, censo o servidumbre.
b) que la evicción se produzca por sentencia judicial, que desposea total o parcialmente al comprador de la cosa.
c) que la privación que sufra el comprador, tenga una causa anterior a la venta. Vale decir, no puede ser imputable a culpa o hecho del vendedor.
Deberes del vendedor:
a) obligación de hacer: amparar o defender al comprador en juicio que el tercero ha iniciado, haciendo cesar toda turbación o embarazo. Si fueran dos o mas vendedores, cualquiera de ellos. Esta obligación nace a través de la “citación de evicción” que el comprador efectúa el comprador ante la demanda del tercero. Consiste en el llamamiento legal realizado al vendedor para que comparezca en juicio asumiendo el rol del demandado.[9] ante esta situación puede suceder las siguientes situaciones:
1. el vendedor no comparece a defender al comprador: será responsable de la evicción, salvo que el comprador no haga valer las excepciones que podía deducir, en tal caso, el vendedor no es responsable aunque haya comparecido a defenderlo.
2. El vendedor comparece a defender al comprador: puede allanarse o no a la demanda. El comprador a su vez, puede restituir la cosa al demandante y ser indemnizado por el vendedor, o bien optar por seguir el juicio por su cuenta. Si la evicción se produce, el vendedor será obligado a indemnizar, pero no de los gastos del juicio ni de los frutos devengados durante el.
b) resuelto el litigio en forma desfavorable al comprador, existe una obligación de dar: se trata de una obligación de pago de la evicción, en indemnizar al comprador los perjuicios que ha experimentado por la perdida de la cosa. Es una obligación divisible, por tanto los herederos del vendedor responde solamente de su cuota, o bien, si son varios vendedores, a prorrata del dominio que tenia sobre la cosa (cabe recordar que se puede pedir el saneamiento a las personas a quienes se le transfirió o transmitió sus obligaciones).
1. evicción total: se debe restituir el precio (aunque la cosa al tiempo de la evicción valga menos, salvo los deterioros causados por el comprador y de los cuales haya reportado beneficios; las costas legales del contrato satisfechas por el comprador; las costas procesales y personales; el aumento de valor que de la cosa evicta en poder del comprado, por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo. En las ventas forzadas, la indemnización de evicción solo se limita a la restitución del precio.
2. Evicción parcial: si fue de tal magnitud que el comprador no hubiera celebrado el contrato, puede pedir la resolución del contrato o bien, el saneamiento parcial.
3. Saneamiento de vicios redhibitorios: esta obligación se origina cuando el vendedor no ha proporcionado al comprador la posesión pacifica de la cosa, una posesión útil de ella, vale decir que la cosa no sirve para el objeto al cual según su naturaleza, se la destina.
Los “Vicios redhibitorios” son aquellos vicios o defectos que existiendo en la cosa vendida al tiempo de la venta, y siendo ocultos, vale decir, no conocidos por el comprador, hacen que ella no sirva para su uso natural o solo sirva imperfectamente.[10]
Requisitos copulativos:
a) el vicio debe existir al tiempo del contrato: vale decir, al moment e que las partes acuerdan la cosa y el precio si la venta es consensual, o bien, si es solemne, al momento de otorgarse la respectiva escritura publica.
b) el vicio debe ser grave: la cosa vendida no sirve para su uso natural o solo sirve imperfectamente, de modo que si el comprador lo hubiera conocido, no habría realizado la compra o la habría comprado a un precio inferior.
c) el vicio sea oculto: que el comprador no la haya conocido al tiempo de celebrar el contrato. Por ello no tienen cabida los vicios aparentes o visibles a este tipo de saneamiento.
1. el vendedor debe manifestar el vicio del que adolece la cosa al comprador.
2. que el comprador no lo haya conocido sin negligencia de su parte, o que sean tales que no los haya podido conocer fácilmente en razón de su profesión u oficio.[11]
Efectos:
los contratantes pueden hacer redhibitorios los vicios que naturalmente no lo son. A pesar de ello, sean vicios ocultos por la disposición de la ley o por voluntad de las partes, ello da al comprador un derecho alternativo a la Acción redhibitoria cuando el vicio sea grave:
a) pedir la resolución del contrato.
b) pedir la rebaja del precio, “Acción cuanti minoris”.
Contra el vendedor de mala fe, vale decir, aquel que con dolo o engaño no manifiesta el verdaderos estado de la cosa al comprador, éste tiene además de la Acción de resolución o bien, la Acción cuanti minoris, la Acción de indemnización de perjuicios.
La perdida de la cosa vendida no exime del saneamiento redhibitorio.
Si la cosa a perecido a consecuencia del vicio, se puede pedir la rebaja del precio o bien, la resolución del contrato con indemnización de perjuicios.
Si se pierde la cosa por culpa del comprador pero a raíz del vicio redhibitorio, igualmente se puede demandar la rebaja del precio.
Reglas respecto del objeto vendido compuesto de varias cosas:
1)solo habrá Acción redhibitoria respecto de la cosa viciosa, no del conjunto.
2)habrá Acción redhibitoria por el conjunto cuando aparezca que éste no se hubiera comprado de faltar la cosa que adolece del defecto.
Extinción:
1)por renuncia: por que es de la naturaleza del contrato, salvo que el vendedor hubiera estado de mala fe (conocía de los vicios y no los declaró).
2)casos de ventas forzadas: salvo que el vendedor hubiera estado de mala fe, ya que deberá en dicho caso responder del saneamiento y de la indemnización de perjuicios.
3)por Prescripción: los plazos pueden ser ampliados o restringidos por la voluntad de las partes, y comienzan a correr desde la entrega real de la cosa:
a) Acción resolución del contrato: prescribe en 6 meses para los bienes muebles; para los inmuebles, prescribe en un año.
b) Acción cuantis minoris: prescribe en un año si es cosa mueble; en 18 meses si es cosa inmueble. (esta Acción subsiste después de prescrita la Acción redhibitoria).
b)obligaciones del comprador:
1. Pagar el precio: obligación de la esencia del contrato.
a) especie o cuerpo cierto: en el lugar en que dicha cosa existía al tiempo de constituirse la obligación.
b) obligación de genero: en el domicilio del deudor.
El comprador estará autorizado a retener el precio (depositándolo) en dos casos:
a) cuando fuere turbado en la posesión de la cosa.
b) prueba que existe contra la cosa una Acción real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato.
El deposito durará hasta que:
a) el vendedor haga cesar la turbación.
b) o se caucione las resultas del juicio.
Incumplimiento de pago:
El vendedor puede exigir el pago del precio entablando la Acción ordinaria o ejecutiva, según la naturaleza del titulo, o bien, pedir la resolución del contrato[12].
2. Recibir la cosa vendida: vale decir, tomar posesión de ella. De lo contrario:
a) el comprador debe abonar al vendedor todos los perjuicios que se derivan de la mora.
b) se atenúa la responsabilidad del vendedor, quedando encargado del cuidado ordinario de la cosa, respondiendo de culpa grave o dolo.
Paralelo con otras instituciones jurídicas:
| Diferencias | Compraventa | Dación en pago |
| Naturaleza jurídica | Contrato | Modalidad de pago, es una convención ya que extingue obligaciones. |
| Cumplimiento de la obligación | Existe un plazo | Debe ser en el instante de lo contrario puede derivar en una novación por cambio de objeto. |
| El acreedor | Se obliga a dar por la cosa un precio. | Se recién una cosa diferente a la que se debía, dándose por extinguida la deuda hasta la concurrencia del valor de dicha cosa. |
| Diferencias | Compraventa | Cesión de créditos |
| Naturaleza jurídica | Contrato | Forma de efectuar la tradición de los derechos personales, vale decir, una convención. |
Pactos accesorios a la compraventa:
1)pacto comisorio: condición resolutoria de pagarse el precio, expresada en el contrato. Puede ser simple o calificado.
2)pacto retroventa: el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipule o en defecto de esta estipulación, lo que le haya costado la compra.
Se trata de una condición resolutoria potestativa porque no supone el incumplimiento de una obligación, dependiendo únicamente de la voluntad del acreedor.
Es una Acción intransferible, sin perjuicio de que pueda transmitirse por causa de muerte.
Requisitos:
1. el vendedor debe reservarse la facultad de recobrar la cosa vendido en el propio contrato de compraventa.
2. reembolso del precio por el vendedor. Debe hacerse en el momento mismo de ejercerse este derecho por el vendedor.
3. La Acción debe ejercerse oportunamente: dentro del termino estipulado por las partes, el cual no debe excederse en 4 años[13], o en su defecto, de acuerdo a lo estipulado en la ley. Se trata un termino de caducidad, no un plazo de Prescripción, ya que el derecho se extingue por la sola llegada del plazo, sin que sea necesario que la otra parte lo alegue y una Declaración judicial que así lo establezca.
4. El vendedor debe hacer valer judicialmente su derecho.
5. Al momento de ejercer la acción, el vendedor pone el precio a disposición del comprador.
6. Que el derecho se haga valer en tiempo oportuno: 4 años, si fuere mayor, caduca. Se trata de un plazo fatal.
7. Que se de el correspondiente aviso: 6 meses de anticipación para bienes inmuebles, y 15 días para bienes muebles. Y si la cosa es fructífera, después de la próxima percepción de frutos.
Efectos:
1. si el vendedor ha ejercitado la Acción dentro del plazo: se resuelve el contrato y las partes deben ser restituidas al estado en que se encontraban antes de su celebración:
a) entre partes: prestaciones mutuas.
1. se restituye el precio o lo estipulado por el vendedor al comprador.
2. el comprador restituye la cosa con todas sus accesiones naturales.
3. el comprador debe indemnizar al vendedor de los deterioros imputables por hecho o culpa suya.
4. el vendedor debe indemnizar al comprador las expensas o mejoras necesarias, pero no las útiles y voluptuarias.
b) respecto de terceros: rigen los art 1490 y 1491.
2. el vendedor no ha ejercitado la Acción dentro de plazo: la condición ha fallado y el contrato queda puro y simple, haciéndose irrevocable el dominio del comprador. Caducan sus derechos.
3)pacto de retracto: aquel en que las partes acuerdan resolver la venta si en un plazo determinado, que no puede pasar de un año, se presenta un nuevo comprador que mejore el precio pagado.
Se trata de una condición ordinaria, casual ya que no implica incumplimiento de contrato y depende de la voluntad de un tercero.
El comprador o su causahabiente, vale decir, el cesionario o heredero, puede evitar la resolución allanándose a mejorar el precio en los mismos términos que el nuevo comprador. Basta que iguale la oferta para hacer prevalecer su derecho.
Sus efectos son análogos a los del pacto de retroventa.
4)otros pactos accesorios: las partes pueden de acuerdo al principio de la autonomía de la voluntad y libertad contractual, incorporar a la compraventa otros pactos accesorios lícitos, vale decir,que no sean contrarios a la moral, al orden publico y las buenas costumbres. Ejemplo: que el saldo del precio se devengará en intereses.
Rescisión de la venta por lesión enorme:
Lesión es el perjuicio pecuniario que de un contrato conmutativo puede resultar para una de las partes. Es enorme cuando la desproporción sea de carácter grave en las prestaciones de las partes.
Requisitos:
1. que exista lesión enorme[14]:
a) para el vendedor: cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio existente al tiempo del contrato, de la cosa que vende.
b) para el comprador: cuando el justo precio existente al tiempo del contrato, la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.
2. Debe tratarse de aquellas ventas en que la ley admite lesión enorme: la lesión enorme tiene cabida respecto de los bienes inmuebles, salvo que se trate de aquellas que se efectúan en las ventas forzadas en un juicio ejecutivo, en un juicio de liquidación y partición e incluso de las ventas en publica subasta en los actos de jurisdicción voluntaria. Tampoco en la venta de derechos hereditarios, aunque comprendan bienes raíces.
3. Que la cosa no haya perecido en poder del comprador: esta perdida debe haberse producido por caso fortuito, ejemplos: avulsión, inundación del predio o prescripción a a favor de un tercero (en este caso la Acción del vendedor, como también la de indemnización estaría prescrita ya que se requiere para obtener el dominio del bien raíz de la posesión de 5 años a lo mínimo).
4. que la cosa no hay sido enajenada por el comprador: el momento en que se entiende consumada la enajenación, extinguiéndose la Acción rescisoria, es preciso que el titulo de esa enajenación, el contrato de compraventa, se inscriba en el CBR. Antes de dicha inscripción no existe enajenación y subsiste la Acción del primer vendedor.
Si el comprador vendió la cosa en un precio mayor del que había pagado, el primer vendedor puede reclamar la diferencia solo hasta el justo valor de la cosa, con una deducción de una décima parte[15].
5. Que la Acción rescisoria se entable oportunamente: debe ejercerse dentro del plazo de 4 años, contados desde la fecha del respectivo contrato, no desde la fecha de inscripción en el CBR, porque el contrato es diferente a la tradición de la cosa. Será indiferente si hubiere precedido el contrato de promesa, el plazo se cuenta desde la celebración de la compraventa, de la fecha de la escritura publica que lo contiene.[16]
Irrenunciabilidad de la Acción rescisoria por lesión enorme:
La renuncia hecha en el mismo contrato de compraventa adolece de nulidad. Pero la ley nada dice respecto de la renuncia de dicha Acción en un acto posterior, por lo que es posible realizarlo a través de una transacción, cesión de acciones, clausurando la posibilidad de accionar.
Efectos de la Acción:
invalida el contrato de compraventa, en consecuencia, sus efectos son los de toda nulidad con la variante de que esta Acción se funda en la manifiesta desproporción en las prestaciones y propende al restablecimiento del equilibrio de ellas.
Por tanto, los efectos serán distintos según si el demandado (vendedor o comprador) opta por aceptar que la compraventa se rescinda o bien, opta por perseverar en ella.
a) demandado opta por perseverar en el contrato: puede enervar la Acción de rescisión completando el justo precio con deducción de una décima parte, o bien, si se trata del vendedor, deberá restituir el exceso del justo precio, aumentado en una décima parte.
b) el demandado acepta la rescisión del contrato: se confiere el derecho a las partes a ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubieran celebrado el contrato rescindido, con las siguientes variantes:
a) el vendedor debe restituir el precio y el comprador la cosa, con intereses y frutos, pero solo aquellos devengados o percibidos desde la notificación de la demanda
b) el vendedor no puede pedir cosa alguna en razón de los deterioros que haya sufrido la cosa, excepto en cuanto el comprador hubiere aprovechado de ellos.
c) la rescisión del contrato no afecta a los terceros adquirentes.
d) el comprador debe restituir la cosa, purificada de hipotecas y otros derechos reales constituidos en el inmueble.
e) no están obligas las partes a pagar las expensas que haya ocasionado el contrato.
6)CONTRATO DE PERMUTA:
La permuta o cambio es el contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro.
También se presenta cuando se cambia una cosa por otra y por una suma de dinero, siempre que la cosa que se entrega a cambio de la primera, valga más que la suma de dinero. De lo contrario, si son equivalentes, habrá compraventa.
Características:
1. se aplican las reglas de la compraventa en todo aquello que no se oponga a la naturaleza de la permuta.
2. Es un contrato bilateral.
3. Es un contrato oneroso.
4. Puede ser conmutativo o aleatorio.
5. Contrato principal.
6. Contrato consensual, por regla general, salvo que una de las cosas que se cambian o ambas, sean bienes raíces o derechos de sucesión hereditarios, ya que tendrán el carácter de solemne, perfeccionándose por escritura publica.
7. No pueden cambiarse las cosas que no pueden venderse.
8. No son hábiles para celebrar el contrato las personas inhábiles para celebrar la compraventa.
9. Procede la rescisión por lesión enorme, considerándose justo precio a la fecha del contrato como el precio que paga por lo que se recibe en cambio.
[1] No se refiere a la promesa de celebrar un solo contrato real o solemne de acuerdo al requisito impuesto por el CC que señala “la tradición de la cosa o las solemnidades”. Ya que se confundiría el concepto de “tradición” con el de la “entrega”.
[2] Cabe recordar que las solemnidades son excepcionales, y se aplican restrictivamente.
La promesa y el contrato prometido son dos convenciones diferentes, el legislador no ha entendido someter a una a las solemnidades propias del otro.
Por ultimo, el legislador ha señalado e forma expresa cuando se debe celebrar por escritura publica la promesa: donaciones por causa de matrimonio; la sociedad conyugal, art 1736 n 7.
[3] La condición debe tener carácter de determinada, vale decir se sabe cuando ha de ocurrir, o bien, que la condición sea adecuada, que sirva en forma efectiva al objeto, sosteniéndose que la condición puede ser a su vez, incierta e indeterminada.
[4] El plazo, expreso o tácito, se entiende que es de carácter suspensivo, ya que posterga la posibilidad de exigir las obligaciones derivadas de la promesa. Considerar que su carácter es extintivo, no seria posible pedir el cumplimiento forzado de una promesa, ésta se convertiría en un acto cuyo cumplimiento quedarías entregado a la mera voluntad de una de las partes, lo que resulta inaceptable.
Distinta es la situación si las partes acuerdan que el contrato definitivo debe celebrares dentro de cierto plazo y vencido éste, la promesa queda sin efecto. Esta estipulación constituye un pacto comisorio o una condición resolutoria ordinaria.
[5] Una persona sí puede vender todo lo que tiene, pero debe cumplir los siguientes requisitos para estar frente a una venta a titulo singular:
1. especificar todos los bienes vendidos.
2. que la especificación se realice en escritura publica.
3. que no comprenda la venta de objetos ilícitos.
[6] Solemnidades voluntarias: son aquellas que se establecen en el contrato (que por su naturaleza no lo es) por la voluntad de las partes. Vale decir, se está en presencia de un contrato condicional.
Las arras: una de las formalidades de la compraventa establecida en la ley, que consiste en la cantidad de dinero o cosas muebles que una de las partes entrega a la otra en prenda de la celebración o ejecución de contrato, o como parte del precio o en señal de quedar convenidas.
1)arras en prenda de la celebración o ejecución del contrato o “penitenciales”: en este caso, operan como garantía. Si adquieren por medio de ellas el derecho a retractarse, la ley dispone que si el que se retracta es el que dio las arras, las pierde; o bien, si es el que las recibió, debe restituirlas dobladas. Este derecho se ejerce en el plazo pactado o en el termino de 2 meses.
2)arras como parte del precio o en señal de quedar convenidas las partes: en este caso, dejan constancia de que las partes han quedado definitivamente convenidas, no hay derecho a retractarse. Para ello, debe dejarse constancia en el instrumento privado o publico que las arras se dan como parte del precio o como señal de quedar convenidas las partes, de lo contrario se presume que las arras dan a las partes el derecho a retractarse, vale decir, que son una garantía.
[7] Una hipótesis de esta modalidad es de contrato de venta en que el artífice suministra la materia para la confección de una obra material, perfeccionándose con la aprobación del que ordenó la obra. Art 1996.
[8] Las acciones que se originan tienen el plazo de Prescripción de un año contado desde la entrega del predio. Estas acciones no pueden ejercerse en el caso de adjudicación de un predio de una partición de una herencia; como a su vez, el vendedor no podría ejercer la Acción reivindicatoria respecto de aquellos terrenos otorgados en exceso de los estipulado en el contrato.
Pero no se impide a que las partes entablen la Acción rescisoria de lesión enorme cuando existe una desproporción grave en la equivalencia de las prestaciones.
[9] Si el comprador omite esta citación, el vendedor no estará obligado a saneamiento.
La citación de evicción se puede realizar a cualquiera de los vendedores anteriores hasta el que aparezca como responsable de la evicción.
De igual manera, el comprador debe hacer la citación de evicción antes de la contestación de la demanda. Ordenada ésta, se suspende el juicio por 10 días o lo que señale la tabla de emplazamiento. Vencido este plazo el demandante puede solicitar que se declare caducado el derecho para efectuarla o que se autorice para efectuarla a costa del demandado.
[10] Debe tratarse de defectos físicos de la cosa, de su mala calidad que impide o dificulta el uso natural de ella. No se refiere a los defectos jurídicos como las prohibiciones legales para contratar. Por ello no es posible este saneamiento en los derechos o créditos, sino que solo en las cosas corporales.
Se diferencia del error sustancial por cuanto ésta ocasiona la nulidad relativa, vale decir, es una sanción a consecuencia de que se ha viciado el consentimiento. En los vicios redhibitorios, nunca se vicia el consentimiento.
[11] No es vicio oculto:
1) cuando el vendedor lo dio a conocer al comprador.
2) cuando el comprador no experto lo ha ignorado por grave negligencia suya.
3) cuando el comprador experto pudo fácilmente conocerlo, en razón de su profesión u oficio.
[12] Con la resolución del contrato, se produce los siguientes derechos entre las partes:
a)para el vendedor:
1. retener las arras o exigirlas dobladas.
2. exigir que se le restituyan los frutos percibidos por el comprador o que debió percibir durante el periodo que tuvo la cosa en su poder.
3. exigir que se le restituya la cosa objeto del contrato.
4. que el comprador le indemnice los deterioros producidos en la cosa, considerándose como poseedor de mala fe, salvo que pruebe haber sufrido en su patrimonio, sin su culpa, menoscabos graves que le hayan hecho imposible cumplir con lo pactado.
5. demandar los perjuicios por el incumplimiento del contrato al comprador.
b)para el comprador:
1. que se le restituya la parte que hubiera pagado en el precio.
2. que se le abonen las mejoras, pero se le considera como poseedor de mala fe (vale decir, solo las necesarias), salvo que pruebe haber sufrido en su patrimonio , sin su culpa, menoscabos que le hayan hecho imposible cumplir con lo pactado.-
[13] Pero en todo caso tendrá derecho el comprador a que se le dé noticia anticipada, que no bajará de seis meses para los bienes raíces ni de quince días para las cosas muebles; y si la cosa fuere fructífera, y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias, no podrá exigirse la restitución demandada sino después de la próxima percepción de frutos.
[14] Ejemplos:
- para el vendedor: el precio es de 50 millones y recibe 24.999.999.
- para el comprador: la cosa valía 50 millones y pago 100.000.001.
[15] Ejemplo: a vende a b en 20 millones; cuando el justo precio era de 80 millones. Luego b vende a c en 90 millones. En este caso, a recibe de b la cantidad de 52 millones (la diferencia entre ambas ventas hasta la concurrencia del justo precio, con la deducción legal). La décima parte no se calcula sobre la cantidad que se debe pagar sino sobre el justo precio, deduciendo de él esa décima parte. Por ello, se deducen 8 millones.
[16] Parte de la doctrina señala que hay que distinguir:
1) si se trata de la Acción destinada a pedir que se declare la rescisión del contrato de compraventa: el plazo de 4 años se cuenta desde su celebración.
2) si se trata de la Acción destinada a reclamar la diferencia de precio obtenida por el comprador, cuando éste a su vez vendió: el plazo se contara desde a celebración de la segunda compraventa.
- porque antes de que se consuma este segundo contrato nace la acción, antes no existe.
- porque de contarse el plazo del primer contrato seria un plazo ilusorio, ya que la Acción se aprovecharía del residuo restante del plazo.
No hay comentarios:
Publicar un comentario